近日，中信金融資產(chǎn)實(shí)施的董家渡紓困項(xiàng)目（外灘壹號院二期）成功售罄，總成交金額215億元，這標(biāo)志著其房地產(chǎn)重大化險項(xiàng)目取得顯著成效，獲得市場廣泛關(guān)注，被人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、中央廣播電視總臺CGTN、中國新聞網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)日報、上海證券報、證券日報、證券時報等30余家媒體報道。

　　9月26日中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，隨后相關(guān)部門出臺了一系列土地、財稅、金融政策，提振市場信心，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。相關(guān)政策發(fā)布以來，政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建。

　　作為一家產(chǎn)融并舉的大型綜合性企業(yè)，中信集團(tuán)深入貫徹二十屆三中全會精神，深刻領(lǐng)會金融工作的政治性、人民性，充分發(fā)揮在“金融+房地產(chǎn)”領(lǐng)域協(xié)同效應(yīng)，聚合金融資產(chǎn)、信托、房地產(chǎn)子公司在逆周期調(diào)節(jié)、資產(chǎn)隔離和建筑設(shè)計開發(fā)等方面的能力特長、形成風(fēng)險處置合力，打造產(chǎn)融協(xié)同化解風(fēng)險新模式。

　　這種模式下，中信旗下機(jī)構(gòu)協(xié)同參與化險——首先通過注入增量資金、增厚保障措施、實(shí)施風(fēng)險隔離等方式化解存量風(fēng)險，隨后全力以赴高質(zhì)量設(shè)計好產(chǎn)品、造出好房子，真正實(shí)現(xiàn)從處置風(fēng)險資產(chǎn)向經(jīng)營風(fēng)險資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

　　破解難題 助企紓困保交樓 有效化解重大風(fēng)險

　　董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)外灘地段，占地面積9.98萬平方米。自2021年下半年以來，項(xiàng)目面臨流動性緊張，無力進(jìn)行后續(xù)投入，項(xiàng)目開發(fā)被迫停滯，一度陷入多重困境：項(xiàng)目涉及6家銀行的182億貸款面臨逾期風(fēng)險，且銀行因地產(chǎn)商主體信用危機(jī)，無法對其提供后續(xù)拆遷貸款；眾多居民和企業(yè)的拆遷款被拖欠，地方政府面臨社會民生維穩(wěn)壓力；地產(chǎn)商面臨嚴(yán)峻的企業(yè)生存發(fā)展危機(jī)。自項(xiàng)目出險后，雖經(jīng)當(dāng)?shù)卣y行和地產(chǎn)商等多方反復(fù)努力，項(xiàng)目仍無法盤活，涉及各方陷入僵局。

　　面對因困境企業(yè)主體信用危機(jī)、一般金融機(jī)構(gòu)無法發(fā)揮作用的情況，2022年12月，在地方政府的大力支持下，中信金融資產(chǎn)充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)的獨(dú)特功能優(yōu)勢，提供救助性金融服務(wù)：聯(lián)合銀團(tuán)及中信旗下公司，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項(xiàng)目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”，成功打破項(xiàng)目停滯僵局，推動項(xiàng)目順利重整盤活。

中信金融資產(chǎn)實(shí)施的董家渡紓困項(xiàng)目效果圖

　　在項(xiàng)目紓困中，中信金融資產(chǎn)積極發(fā)揮不良資產(chǎn)主業(yè)和專業(yè)優(yōu)勢，依托中信集團(tuán)產(chǎn)融并舉的綜合優(yōu)勢、協(xié)同效應(yīng)，通過“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+旗下實(shí)業(yè)公司實(shí)質(zhì)管控運(yùn)營賦能+中信信托風(fēng)險隔離+中信咨詢及項(xiàng)目管理公司強(qiáng)化監(jiān)管提升質(zhì)效+存量金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險化解+配合政府監(jiān)管資金”的組合拳，充分發(fā)揮中信各子公司在項(xiàng)目盡調(diào)、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)險隔離、代管代建、運(yùn)營管理等多方面的專業(yè)優(yōu)勢，密切協(xié)同、相互信任、規(guī)范運(yùn)作，及時解決重要環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題，確保了項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

　　其中：

　　中信金融資產(chǎn)有針對性地設(shè)計了“股+債”的紓困方案，投入資金85億元，通過股權(quán)安排和債權(quán)增量投入打破僵局，對企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組并引入專業(yè)第三方進(jìn)行管理重組；旗下實(shí)業(yè)公司派駐專業(yè)團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理，派員擔(dān)任項(xiàng)目公司及工程、成本、營銷等重要條線部門負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保障開發(fā)建設(shè)按計劃進(jìn)行。

　　中信信托設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托計劃，實(shí)現(xiàn)股權(quán)控制、資金投放和風(fēng)險隔離。

　　中信銀行擔(dān)任信托計劃托管行，協(xié)助提供資金監(jiān)管服務(wù)。

　　中信咨詢配合實(shí)業(yè)公司現(xiàn)場監(jiān)管團(tuán)隊(duì)，派駐人員對項(xiàng)目財務(wù)、章證照管理等綜合條線進(jìn)行監(jiān)管。

　　中信工程項(xiàng)目管理（北京）有限公司協(xié)助實(shí)業(yè)公司現(xiàn)場監(jiān)管團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目成本造價進(jìn)行核算。

　　董家渡項(xiàng)目的成功實(shí)施，有效推動解決了4400戶拆遷居民和280戶拆遷企業(yè)欠付拆遷款的問題，推動項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓預(yù)計近900套，有力地支持了地方政府“保民生、保穩(wěn)定、保交樓”、存量金融債權(quán)人“化風(fēng)險”、受困房企“保主體”，在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面產(chǎn)生良好示范效應(yīng)。

　　自加入中信集團(tuán)以來，中信金融資產(chǎn)不斷深化并復(fù)制推廣中信特色產(chǎn)融協(xié)同化險模式，落地了一批重大項(xiàng)目，通過盤活問題企業(yè)、問題項(xiàng)目，預(yù)計保障約6.6萬套商品房按期交付，支付上游材料供應(yīng)商欠款112.86億元，兌付房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行理財產(chǎn)品45.6億元，解決拖欠農(nóng)民工工資2.17億元，有力地支持了重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解，推廣了產(chǎn)融協(xié)同化險領(lǐng)域的中信品牌。

　　復(fù)制推廣經(jīng)驗(yàn) 地產(chǎn)企業(yè)助力多項(xiàng)目風(fēng)險化解

　　中信集團(tuán)新型城鎮(zhèn)化板塊代表——中信城開也在探索“房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展模式”過程中，形成了專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)融協(xié)同化險新思路。

　　2022年6月，中信城開與佳兆業(yè)達(dá)成合作，接手后者在深圳的多個項(xiàng)目資產(chǎn)包管理權(quán)。中信城開以實(shí)質(zhì)管理為基礎(chǔ)，將項(xiàng)目用“中信城開”品牌背書。項(xiàng)目在獲得品牌和信譽(yù)支持的同時，也迅速采取多項(xiàng)管理措施推進(jìn)各業(yè)務(wù)條線協(xié)同配合，高效、有序推動項(xiàng)目的重啟工作，僅用20天就重啟并進(jìn)行預(yù)售開盤，不僅重塑了項(xiàng)目品牌形象、產(chǎn)品價值，還極大提升了市場與客戶的信心。同年7月，中信城開紅樹灣項(xiàng)目順利開盤，在8月項(xiàng)目銷售額進(jìn)入深圳月度新房住宅項(xiàng)目TOP5。

　　自開盤以來，中信城開紅樹灣項(xiàng)目累計銷售額超30億元，已于2023年12月順利實(shí)現(xiàn)交房，交房率超99%

　　除了紅樹灣項(xiàng)目外，中信城開還接管了包括南山區(qū)東角頭地塊在內(nèi)的多個出險項(xiàng)目，分別更名為“中信深圳灣”“中信城開金沙灣”“深圳中信國際大廈”，在不到2年的時間里，各項(xiàng)目進(jìn)展按下加速鍵：東角頭項(xiàng)目成功解決阻礙開發(fā)的土地確權(quán)問題、開展了國際設(shè)計大賽，金沙灣項(xiàng)目成功復(fù)工復(fù)產(chǎn)，中信國際大廈實(shí)現(xiàn)建成開業(yè)。

深圳中信國際大廈已經(jīng)成為深南大道東一道地標(biāo)風(fēng)景線

　　佳兆業(yè)資產(chǎn)包是中信城開牽頭推動的首個“產(chǎn)融協(xié)同”化險項(xiàng)目。作為資產(chǎn)管理方，中信城開根據(jù)金融債權(quán)人、涉險房企、地方政府等各方訴求和資產(chǎn)包內(nèi)不同資產(chǎn)特點(diǎn)，首創(chuàng)結(jié)構(gòu)化化險模式，將項(xiàng)目打包裝入信托并全面接管，解決債權(quán)和對應(yīng)資產(chǎn)價值錯配、項(xiàng)目流動性枯竭等一系列問題，為項(xiàng)目注入央企信用和流動性。在中信城開推動下佳兆業(yè)資產(chǎn)包重?zé)ㄉ鷻C(jī)，已售物業(yè)順利交付，資產(chǎn)日益充實(shí)，為復(fù)雜項(xiàng)目產(chǎn)融協(xié)同化解風(fēng)險提供了新樣板。

　　以佳兆業(yè)項(xiàng)目為起點(diǎn)，中信城開協(xié)同中信金融資產(chǎn)、中信銀行陸續(xù)接管了位于深圳、北京、株洲等一系列化險項(xiàng)目，協(xié)調(diào)各方復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保障了超過1萬戶業(yè)主的合法權(quán)益。

　　發(fā)揮綜合優(yōu)勢 打造“四端一體”的產(chǎn)融協(xié)同化解風(fēng)險模式

　　行業(yè)觀察人士在談到中信模式時用“四端一體”予以概括：

　　在“風(fēng)險端”實(shí)施隔離，通過設(shè)置專項(xiàng)信托計劃，裝入風(fēng)險項(xiàng)目底層資產(chǎn)，阻斷項(xiàng)目價值外流，特別是與房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險隔離開來。

　　在“資產(chǎn)端”修復(fù)盤活，依托集團(tuán)地產(chǎn)子公司能力特長，自主開發(fā)、長期持有運(yùn)營、實(shí)質(zhì)管控等手段，盤活項(xiàng)目資產(chǎn)，促進(jìn)恢復(fù)造血功能。

　　在“價值端”優(yōu)化提升，國有企業(yè)與地方政府、各參建方、債權(quán)人等同向發(fā)力，做優(yōu)產(chǎn)品品質(zhì)提升項(xiàng)目價值。

　　在“品牌端”賦能助力，通過注入中信品牌和央企信用，提振相關(guān)方的信心和預(yù)期，助力風(fēng)險項(xiàng)目加快恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2024年9月，中信累計落地房地產(chǎn)化險項(xiàng)目70余個、交付住房超6.5萬套，僅2023年即交付住房超5萬套，并通過按期交付樓盤、兌付金融理財產(chǎn)品等，化解涉眾維穩(wěn)風(fēng)險，保障了近3000名投資者的權(quán)益，維護(hù)了區(qū)域金融信用環(huán)境。同時。中信相關(guān)子公司堅持精耕細(xì)作，通過把化險項(xiàng)目打造為城市地標(biāo)，深度參與城市更新改造，服務(wù)人民群眾美好生活。

　　房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及范圍廣，關(guān)乎人民群眾切身利益。房企涉險后，往往牽涉多方利益主體，協(xié)調(diào)處置難度大。中信集團(tuán)作為綜合性央企，具有“金融全牌照+實(shí)業(yè)廣覆蓋”特點(diǎn)，利用豐富的金融工具和在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力，提供一攬子解決方案，統(tǒng)籌兼顧各利益方復(fù)雜訴求，推動風(fēng)險項(xiàng)目“破圈解鏈”、實(shí)現(xiàn)盤活。

　　中信產(chǎn)融協(xié)同化解風(fēng)險模式的經(jīng)驗(yàn)，表明國有企業(yè)發(fā)揮專業(yè)能力和信譽(yù)優(yōu)勢、主導(dǎo)產(chǎn)融協(xié)同聯(lián)合化險模式，適應(yīng)現(xiàn)階段復(fù)雜的項(xiàng)目經(jīng)營局面和日益嚴(yán)格的監(jiān)管要求。國有企業(yè)、債務(wù)人、金融機(jī)構(gòu)與地方政府充分配合，尊重并靈活處理各方利益關(guān)系，引導(dǎo)各項(xiàng)目“保交樓、化風(fēng)險”取得積極進(jìn)展，推動項(xiàng)目重入正軌，重構(gòu)消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場信心，防止地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險向金融領(lǐng)域蔓延。